Huiseigenaren die een hypotheek hebben zonder NHG-verzekering en deze willen oversluiten naar een hypotheek mét NHG, moeten wellicht snel handelen. Vanaf 2020 wordt het moeilijker om de lening over te sluiten naar een NHG-hypotheek.

De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) heeft een aantal voordelen. Met een NHG-hypotheek hebben huiseigenaren een vangnet als zich ellende voordoet. Als je te maken krijgt met werkloosheid, overlijden of scheiding, helpt de NHG de hypotheek betaalbaar te houden.

En mocht het toch zover komen dat je de hypotheek niet meer kunt opbrengen en het huis gedwongen moet verkopen, dan zorgt de NHG er onder voorwaarden voor dat de restschuld aan de bank wordt betaald. Het risico op wanbetaling voor de bank is dus kleiner en daarom krijg je meestal een lagere rente op een NHG-hypotheek.

Huiseigenaren betalen voor de NHG-garantie eenmalig een bedrag bij aanschaf van het huis. In 2019 is dat 0,9 procent van de koopsom. Hoe hoog deze borgtochtprovisie volgend jaar zal zijn, wordt de komende weken bekendgemaakt.

Niet elke woning komt in aanmerking voor NHG. Dit jaar geldt dat voor huizen tot en met 290.000 euro. Deze kostengrens gaat in 2020 omhoog naar 310.000 euro, zo maakte het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW), de organisatie achter de NHG, vorige week bekend.

Woningwaarde mag in 2020 niet hoger zijn dan €310.000

Het WEW deed nog een belangrijke aankondiging voor mensen die hun hypotheek willen oversluiten naar een hypotheek mét NHG: vanaf 2020 mag de woningwaarde niet hoger zijn dan de op dat moment geldende kostengrens. Dat betekent dat volgend jaar de waarde van je woning dus niet hoger mag zijn dan 310.000 euro, als je de hypotheek wilt oversluiten naar een NHG-hypotheek.

Op dit moment is de maatregel nog niet van kracht.

Met een woningwaarde van bijvoorbeeld 320.000 euro en een hypotheek zonder NHG van 280.000 euro, kun dit jaar onder voorwaarden nog in aanmerking komen voor oversluiten naar NHG, aldus intermediair Van Bruggen Adviesgroep in zijn recentste nieuwsbrief. De hypotheek zit immers onder de kostengrens van 290.000 euro en het maakt niet uit dat de woningwaarde daar bovenuit is gestegen.

Oversluiten kan aantrekkelijk zijn vanwege de lagere rente op een NHG-hypotheek. Maar als je dit overweegt, is het goed om te weten dat de rente ook omlaag kan zónder de hypotheek over te sluiten.

“Als de waarde van de woning verandert, bijvoorbeeld door extra aflossing en/of waardestijging, bestaat de kans dat de renteopslag verlaagd kan worden met één of een paar tiende. Dat klinkt als weinig, maar een daling van 0,2 procentpunt op een hypotheek van  250.000 euro, betekent een jaarlijkse bruto rentebesparing 500 euro", aldus Oscar Noorlag van Van Bruggen Adviesgroep op de website van de intermediair.

Ook door aflossing of stijging van de woningwaarde kan de hypotheekrente dalen

Dit heeft te maken met de verhouding schuld/woningwaarde (loan to value). Bij het afsluiten van de hypotheek heb je wellicht 100 procent van de woningwaarde geleend, maar na verloop van tijd heb je een deel van dat bedrag afgelost en is misschien ook de woningwaarde gestegen. Als de schuld ten opzichte van de woningwaarde is geslonken, kun je in aanmerking komen voor een lagere rente bij de bank.

Afhankelijk van de verhouding schuld/woningwaarde, plaatsen banken de desbetreffende hypotheek in een bepaalde risicoklasse waaraan een bepaald percentage aan renteopslag is gekoppeld.

Hoe hoger de schuld ten opzichte van de woningwaarde, des te hoger de renteopslag. Een NHG-hypotheek is bijzonder omdat hiervoor meestal geen renteopslag geldt. Immers, dankzij de garantie loopt de bank relatief weinig risico.

Om een voorbeeld te geven: bij ING betaal je momenteel bij 100 procent van de woningwaarde, 1,7 procent rente voor een hypotheek 10 jaar vast zonder NHG. Dat komt neer op een renteopslag van 0,4 procentpunt. Financier je 100 procent van de woningwaarde mét NHG, dan betaal je geen opslag en bedraagt de hypotheekrente 1,3 procent.

Maar bij een bestaande hypotheek leen je waarschijnlijk niet meer 100 procent van de woningwaarde. Het is daarom goed na te gaan wat de verhouding is, om te zien of je in aanmerking komt voor een lagere risicoklasse, en dus een lagere rente en lagere maandlasten.

NHG-hypotheek is minder aantrekkelijk als je veel overwaarde hebt

Is de woningwaarde bijvoorbeeld 320.000 euro en de hypotheek 192.000 euro, dan leen je nog maar 60 procent van de woningwaarde, schrijft Van Bruggen. In deze risicoklasse geldt bij ING een opslag van nog maar 0,1 procentpunt ten opzichte van het NHG-tarief. In dit geval is het wellicht beter om te profiteren van de lagere renteopslag, dan te over te sluiten naar een NHG-hypotheek.

Maar stel dat de hypotheek 280.000 euro bedraagt en de woningwaarde 320.000 euro, zoals in het eerder genoemde voorbeeld. In dit geval is de verhouding schuld-woningwaarde 87,5 procent. Hiermee val je bij ING in de risicoklasse 90 procent van de woningwaarde waar een opslag van 0,3 procentpunt geldt. In dit geval is het wellicht wel de moeite waard om over te stappen naar een NHG-hypotheek.

Ligt de woningwaarde boven de NHG-kostengrens van 310.000 euro die volgend jaar geldt, zoals in het bovenstaande voorbeeld, dan moet je nog voor het eind van dit jaar handelen. Immers, volgens de nieuwe regels kun je met een woningwaarde boven de kostengrens de hypotheek niet meer oversluiten naar een hypotheek met NHG.

Verschillende rentetarieven

Om een beeld te geven vind je hieronder de rentes op hypotheken bij de vier grootbanken ABN Amro, Rabobank, ING en SNS Bank (Volksbank). Je ziet de tarieven op een NHG-hypotheek en als je 60 procent, 80 procent en 100 procent van de woningwaarde leent.

Voor het gemak vind je in de tabel daaronder de renteopslagen bij een bepaalde verhouding schuld/woningwaarde.

 

Bij het oversluiten van een hypotheek moet je met een aantal zaken rekening houden:

Oversluiten naar NHG

  • Je kunt oversluiten naar NHG bij woningverbetering, echtscheiding en als je lagere maandlasten wil. Je hoeft dus niet per se een deel van de nieuwe hypotheek in woningverbetering te steken en je hoeft ook niet te scheiden.
  • De nieuwe hypotheek mag niet hoger zijn dan de kostengrens: 290.000 euro in 2019 en 310.000 euro in 2020.
  • De nieuwe hypotheek mag niet hoger zijn dan 100 procent van de marktwaarde van de woning (na eventuele verbouwing). Volgens Van Bruggen Adviesgroep mag de nieuwe hypotheek ten opzichte van de oude hypotheek alleen opgehoogd worden voor een eventuele verbouwing, de kosten in verband met de aflossing van de oude hypotheek en de kosten van de financiering.
  • De lopende hypotheek mag niet hoger zijn dan de woningwaarde. Met andere woorden: je huis mag niet onder water staan.
  • Vanaf 2020 mag de marktwaarde niet hoger zijn dan de kostengrens, die volgend jaar op 310.000 euro ligt.
  • De nieuwe hypotheek moet binnen 30 jaar worden afgelost. Alleen als je voor 31 december 2012 een hypotheek had afgesloten met een aflossingsvrij deel, dan mag tot 50 procent van de marktwaarde een aflossingsvrij deel worden opgenomen.
  • Houd rekening met extra kosten: een boeterente omdat je voortijdig oversluit, notariskosten, taxatiekosten, adviseurskosten en de eenmalige kosten voor NHG, in 2019 0,9 procent van de hypotheek.
  • Rente-opslag bij aflossingsvrije hypotheek

Hoppen naar een lagere rente

  • Het aantal risicoklassen en de hoogte van de renteopslagen verschilt per geldverstrekker. De een hanteert er maar drie, terwijl je bij de ander wel 11 stappen kunt maken. Bij de een kom je dus eerder in een lagere risicoklasse terecht dan bij de ander, wat weer niet betekent dat je met meer risicoklassen ook meer rentevoordeel kunt behalen. Dat hangt weer af van de renteopslagen die aan de klassen zijn gekoppeld.
  • Business Insider schreef eerder over risicoklassen. De informatie is inmiddels verouderd maar het artikel geeft wel inzicht in de verschillen per geldverstrekker. 
  • Houd er rekening mee dat het niet altijd mogelijk is om naar een andere risicoklasse te hoppen, ook al is de schuld ten opzichte van de woningwaarde geslonken. Dit hangt af van de geldverstrekker en/of de voorwaarden van de hypotheek. Soms kun je pas in aanmerking komen voor een lagere risicoklasse en rente als de rentevaste periode afloopt. Er zijn banken die de rente automatisch aanpassen als je voldoende hebt afgelost, terwijl je bij anderen even aan de bel moet trekken. Overigens moet je dat altijd doen als de verhouding schuld/woningwaarde verandert omdat de woning meer waard is geworden. Dit kunnen banken niet van elke klant bijhouden.
  • Bij een stijging van de woningwaarde moet je wellicht kosten maken voor een taxatierapport.

Lees meer over hypotheken: